Régimen de PH!

  La obligación de contribuir a las expensas en la propiedad horizontal 1. El error inicial: creer que las expensas son, apenas, una suma de dinero En propiedad horizontal, muchas discusiones comienzan con un planteo erróneo girando en torno al monto (siempre cuestionable por alto o bajo), la razonabilidad del incremento, la comparación en el valor que debe abonar cada unidad funcional, etc. Todo esto existe, desde luego. Pero no está ahí el núcleo del problema.  Antes de preguntarse cuánto debe una unidad, hay que resolver algo anterior: por qué debe contribuir, a qué clase de gastos debe hacerlo y con arreglo a qué pauta jurídica se determina esa contribución.  Ese desplazamiento del foco no es menor. En la práctica, cuando un conflicto llega a instancia judicial, rara vez el debate verdadero gira únicamente sobre la cifra, por el contrario, se discute si el gasto integró legítimamente la liquidación, si correspondía asignarlo a todas las unidades o sólo a algunas, s...

¿Pueden embargar el ascensor de un edificio para cobrar una deuda del consorcio? Aunque parezca una pregunta extravagante, el problema jurídico detrás de ella es completamente real. Cada cierto tiempo aparecen intentos de ejecución que pretenden afectar bienes que integran las partes comunes del edificio —ascensores, instalaciones centrales, incluso el propio inmueble— con el objetivo de satisfacer deudas contraídas por el consorcio de propietarios. La pregunta entonces deja de ser anecdótica y se vuelve estrictamente jurídica: ¿qué bienes integran realmente el patrimonio del consorcio y cuáles pertenecen a los propietarios? 1.      La confusión persistente sobre el patrimonio del consorcio Dentro de los infinitos debates que históricamente atravesaron al régimen de propiedad horizontal, uno de los que mas persistencia ha alcanzado es el relativo a la naturaleza jurídica del consorcio de propietarios. Durante décadas, la doctrina civilista y la jurisprudencia n...

  Las expensas suelen discutirse como si fueran una cuestión puramente numérica, sin embargo ese enfoque —tan extendido en la práctica— suele desviar el verdadero eje del problema. El conflicto rara vez se encuentra en el monto final de la liquidación, sino en el criterio jurídico que define por qué un gasto se incorpora, cómo se distribuye y bajo qué categoría se lo imputa dentro del sistema consorcial . Buena parte de las controversias más frecuentes se originan precisamente en esa falta de comprensión estructural, como sucede ante la existencia de unidades exentas que genera desfasajes incorrectamente recalculados, tal como se analiza en Expensas comunes y unidades exentas . En ambos casos, el problema no es contable, sino estrictamente jurídico. 1. Las expensas no son una suma de facturas: son la expresión económica de una estructura jurídica El primer error de lectura consiste en mirar la liquidación como si fuera una simple cuenta de ingresos y egresos. No obstante, en p...

La regulación de los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial de la Nación reavivó un intenso debate sobre la adecuación de los emprendimientos preexistentes al régimen de la propiedad horizontal. El art. 2075 CCCN, en particular, plantea interrogantes complejos acerca de su alcance, modalidad de implementación y constitucionalidad, que fueron profundizados por la actuación de la IGJ y delimitados por la jurisprudencia comercial. El presente artículo propone un análisis crítico del proceso de adecuación, sus límites legales y el estado actual de la cuestión a la luz de la Resolución General IGJ 4/2024. El fenómeno de los conjuntos inmobiliarios —que comprende clubes de campo, barrios cerrados, parques empresariales y otros esquemas comunitarios de aprovechamiento inmobiliario— ha motivado desde hace décadas la atención de la doctrina y la jurisprudencia argentinas, dando así lugar a intensísimos debates. Este interés se profundizó drásticamente con la entrada en vigenci...

Los aumentos salariales y viáticos para encargados de edificios en 2025, acordados por FATERYH y SUTERH, representan un avance en la recomposición del ingreso laboral pero no constituyen el factor determinante en el aumento de expensas ni en la economía de los propietarios. El verdadero problema radica en un régimen de propiedad horizontal que carece de mecanismos ágiles, transparentes y participativos para administrar los costos consorciales.  Los aumentos salariales y los nuevos viáticos para encargados de edificios, vigentes desde septiembre de 2025, reconfiguran los parámetros de equilibrio económico consorcial en Argentina. La escala publicada por SUTERH, junto con los adicionales remunerativos y la suma fija pactada, introduce variaciones en los costos operativos de los consorcios, al tiempo que plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del sistema gremial vigente, la participación de actores hasta ahora excluidos (locatarios y propietarios por ejemplo), entre otros. ¿Rea...